제시외 건물이란? 법정지상권 매각제외 혹은 포함 될 때

경매물건을 보다 보면 제시외 건물 용어가 있습니다. 말 그대로 매각 대상으로 제시된 건물 외에도 해당 물건지에 현장을 가보니 다른 물건이 있어서 감정평가서에 표기를 해놓는 것입니다. 제시외 건물이 매각에 포함되는지 여부를 먼저 확인해야합니다.

경매가 진행이 되면 법원에서는 해당물건의 범위와 가격을 알기 위해서 감정평가를 진행합니다. 그러면 현장에 감정평가사가 나가서 경매 물건을 살펴보게 되는데요.

살펴보니 해당 건물에 딸려 있는 여러 부속 건물들이 있습니다.

이럴 때 제시외 건물이라고 감정평가서에 표기를 하는 것입니다.

중요한 것은 해당 제시외 건물이 매각포함 인지 아니면 매각제외인지 여부를 파악해야합니다.

매각 대상이라고 한다면 해당 제시외 건물까지 감정을 하고 팔기 때문에 보통은 낙찰받으면 해당 부분도 낙찰자의 것이 됩니다.

하지만 매각 제외라고 한다면 낙찰 받아도 내 것이 아니게 되는 것이죠. 이럴 때는 해당 물건에 대한 소유권 행사를 할 때 제시외건물이 크게 지장이 없으면 그냥 놔둬도 됩니다.

하지만 소유권행사 할 때 크게 지장이 있다면 다음과 같은 방법으로 해결을 해야합니다.

먼저, 해당 물건 소유자를 찾아 매수제안을 합니다.

가능성은 희박합니다. 왜냐하면 경매가 진행되면 집주인은 연락이 안되기 때문입니다. 그래도 인근이웃들을 탐문 하여 집주인과 연락이 닿는다면 매수제안으로 해당 물건을 매수하면 됩니다.

보통은 그냥 가져가라고 합니다. 보통 제시외 건물 같은 경우에는 어떤 값어치도 없기 때문입니다. 하지만 별 것도 아닌걸로 말도 안되는 금액을 얘기하는 집주인들도 있습니다. 여기서 법정지상권을 얘기하는 집주인도 있습니다.

이 때는 강력하게 땅 사용료, 보관료 등을 청구하겠다고 합니다. 법정지상권 성립 여부를 떠나 무조건 땅에 대한 사용료를 낙찰자 땅주인에게 줘야합니다. 지료 2기 연체로 법정지상권 소멸 조건이 되는 것입니다.

오히려 법정지상권 성립으로 값어치도 없는 제시외 건물로 인해 돈을 받게 되는 상황이 되는 것입니다.

이런 상황을 집주인에게 얘기를 하면 대부분 적정가격에 협상이 마무리가 됩니다.

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