전세계약 주의사항 중도해지 특약 입니다. 가장 중요한 것은 전세 들어가려고 하는 집에 대출이 얼마나 있는지 여부를 체크 하는 것입니다. 대출이 많다면 향후 경매로 넘어갔을 때 전세보증금을 못돌려 받을 수도 있습니다.
전세계약 주의사항 중도해지 특약
등기부등본 열람하기
반드시 챙겨야 할점은 해당 부동산에 대출이 얼마나 있냐 입니다. 대출이 많다면 전세보증금을 못 돌려 받을 수가 있기 때문에 가능하면 피해야합니다.
대출 여부는 해당 집 부동산등기부를 떼어 보면 압니다. 인터넷으로 쉽게 열람이 가능합니다. 열람비용은 700원 입니다.
- 등기부 등본에 근저당권 설정 금액을 확인합니다.
- 00은행 근저당권 채권최고액 00만원 이렇게 표시됩니다.
- 채권최고액은 향후 해당 집이 경매로 넘어 갔을 때 경매비용과 지연된 이자까지 받을 목적으로 최대한의 한도를 잡아 두는 것입니다.
- 보틍 은행권에서는 실제 대출금액 * 1.2~1.3 정도 됩니다.
- 예를 들어, 실제 대출 금액이 1억 이라고 한다면 등기부에 적히는 금액은 1억2천만원 ~ 1억3천만원 입니다.
- 집주인에게 확인하여 채권최고액 몇 퍼센트인지 확인하여 실제 대출금액을 확인합니다.
추가로 드문 경우이긴하나 전세 계약날짜에 맞춰 고의적으로 대출 받을 수도 있기 때문에 계약 당일날 도 반드시 등기부등본을 확인합니다.
또한, 중개업자가 등기부등본 을 위조 할 가능성도 있기 때문에 반드시 내 손으로 등기부등본을 떼어 두 눈으로 계약서와 일치하는지 확인합니다.
대출이 있다고 하더라도 전세보증금과 대출 금액 합한 금액이 매매시세를 넘어가면 안됩니다.
- 전세보증금 1억, 대출금액 1억, 매매시세 2억 가정하면 위험합니다.
- 집값 하락으로 인해 일부 전세보증금을 못 돌려 받을 수가 있기 때문입니다.
- 대출이 아예 없거나 위 경우 대출이 3천만원 미만 이어야 안전합니다.
- 위 처럼 대출이 있다면 전세금반환보증보험 가입이 거절 될수도 있습니다.
전세금반환보증보험 가입하기
HUG, SH 등에서 가입합니다. 집주인이 개인이면 네이버 카카오 KB국민카드 로 쉽게 가입이 가능합니다. 집주인이 법인 이라고 한다면 해당 지역 HUG 지사 방문하여 대면 가입 가능합니다.
그리고 집주인이 임대사업자라고 한다면 보험료는 집주인이 부담합니다.
임대사업자는 임대차신고 할 때 보험료를 임차인에게 지급 했는지 정부에서 확인하기 때문에 임차인은 부담없이 보험료를 면제 받을 수가 있습니다.
그렇지 않으면 임대사업자는 벌금 혹은 과태료 대상입니다.
- 아파트 오피스텔 연립 다세대주택 모두 가능
- 단독 다가구주택 은 HUG 앱을 통해서만
전세대출 이용 시 계약금 반환 특약 넣기
대출을 이용하여 전세금을 마련하고자 한다면 가 심사를 넣어서 가부를 확인합니다. 말 그대로 가 심사 이기 때문에 당연히 거절될수도 있습니다.
대출이 나올줄 알고 덜컥 계약 했다가 계약금만 날릴수도 있습니다. 보통 가 심사 때 이상없으면 본 심사 때도 별다른 문제가 없다면 나옵니다.
예방하기위해서는 아래처럼 계약서에 특약을 넣습니다.
- 해당 계약은 전세대출 승인조건이다
- 집주인 귀책사유로 심사가 안났을 경우에는 계약금을 반환한다
입주 전 후 챙길 것들
계약전에 집을 점검하여 고장 난 부분이나 수리가 필요한 부분은 집주인에게 요청을 합니다. 안고쳐주더라도 해당 사실을 집주인에게 고지를 하고 증거영상 사진을 챙겨둡니다.
나중에 집주인이 원래 안그랬는데, 임차인이 이사오면서 고장 났다 라고 뒤집어 씌울 수가 있기 때문입니다.
임차인은 입주 할 때 나 이사 나갈 때 그대로 유지만 해놓고 나가면 됩니다.
예를들어, 입주 할 때 입주청소가 되어 있는 집을 들어왔다고 하면 이사나갈 때 입주청소를 해놓고 나갑니다.
반대로 내가 입주할 당시 지저분해서 내돈 주고 입주청소를 했다면 나갈 때는 짐만 비우고 청소 할 필요는 없습니다.
잔금 치루고 이사 하자마자 전입신고 와 확정일자를 받습니다. 인터넷으로도 가능하고 인근 가까운 주민센터에 방문합니다.
- 인터넷등기소 – 확정일자
- 정부24 – 전입신고
기타 특약 사항 넣기
반려견이나 고양이를 키운다고 하면 계약서 특약에 해당 내용을 적습니다. 몰래 키우면 백프로 걸립니다.
동물에서 나는 비릿한 냄새는 절대 숨길 수가 없기 때문입니다. 향후 적발되어 청소비나 기타 오물제거비 를 과도하게 집주인이 요구해도 할말이 없습니다.
그외 옵션이 있다면 에어컨 냉장고 가스렌지 등등 고장 수리에 대한 협의가 됐다면 언제까지 해준다 라는 특약을 걸어 놓습니다.
중도해지
불가피 하게 계약기간이 남았는데 이사나가야 할 경우에는 미리 집주인에게 사정을 얘기해 양해를 구합니다. 이 때 중개료는 임차인이 부담합니다. 계약기간을 못채웠기 때문입니다
우리가 대출기간이 남았는데 이자 부담으로 미리 상환할 때 상환수수료를 은행에서 가져가는 것 과 같은 원리 입니다.
- 중개료 여유가 있다면 인근 부동산 여러군데 내놓습니다.
- 여유가 없다면 아래 직거래 플랫폼을 이용하여 본인이 다음 임차인을 구하면 됩니다.
- 개인들이 많이 보는 네이버 부동산, 다방, 직방 등
- 지역 네이버 다음 맘까페 부동산 직거래 게시판 등
직거래 계약서는 따로 정해진 것이 아니므로 인터넷에 쉽게 구할 수 있는 일반 부동산 계약서를 이용하면 됩니다.