상가 경매 후기 주의사항 대출 입니다. 수도권 내 상가를 8500만원 낙찰받아 5년동안 매달 월세수익 30만원 을 받고 12500만원에 팔아 시세차익 4천만원, 월세수익 매년 360만원 을 5년동안 받은 성공 후기 입니다.
상가 경매 후기 주의사항 대출
후기
2017년 경에 수도권 내 중심상업지 내에 있는 전용 26평 상가를 8500만원 에 낙찰받았습니다.
당시 해당 층수에 5개정도 경매가 나왔는데, 그 중에 하나를 낙찰 받은 것입니다. 당시 부동산 에서도 해당 상가를 좋게 보지 않고 이 동네는 안되는 동네라고 까지 얘기를 했었습니다.
하지만 월세 시세는 괜찮았습니다. 월세 보증금 1000만원 에 월세 50~60만원 정도 였으니까요. 해당 상가는 감정가가 12000만원 인데 절반 가격 대략 6천만원 까지 떨어진 상태라 가격적인 면에서 메리트가 있었습니다.
보자마자 확 땡기더라고요. 그래서 조사를 해보니 역시나 괜찮은 물건이었습니다. 1억 미만 인데 월세가 50~60만원 이었기 때문입니다.
월세 50만원 기준으로 상가 매매가를 계산한다면 수익률 5% 기준 12000만원입니다. 나쁜 수준은 아니죠. 또한, 은행 이자보다 잘 나오는 수준이라 괜찮다 생각하고 베팅을 했었죠.
다만, 체납관리비가 600만원 정도 있는게 단점 이었는데, 워낙싸게 사는 거라 큰 걱정은 없었습니다. 그리고 나서 전용 26평을 통으로 부동산에 내놓았습니다.
처음 판단과 달리 6개월정도 공실 이었습니다. 원인을 파악해보니 10평대 소형평수 임대수요가 더 많다는 것을 알았습니다.
그래서 반으로 나눠 분할임대했습니다. 하나는 보증금 1000만원 월세 30만원, 또 하나는 보증금 500만원 32만원 받았습니다.
이렇게 되면 월세가 60만원 이 넘어가니 향후 팔때 수익률이 잘나와 팔기도 좋은 상황이 됩니다.
대출 7500만원 받고 이자가 대략 20만원 후반대로 나갔습니다. 대출이자를 제외하고도 매달 30만원 이상 월세수익이 생겼고요. 내 투자금은 보증금으로 전부 회수가 되었습니다.
결과적으로 보면 내돈 하나 안들이고 매달 월세수익과 팔았을 때 시세차익도 생기는 알짜 물건이었죠.
사실 이런 물건은 안팔아도 되는데, 굳이 판 이유는 팔고 더 좋은 물건을 사기위해서였습니다. 마찬가지로 이번에 산 상가도 진행중입니다.
주의사항
상가는 주택과 달리 취등록세가 5% 대입니다. 상가 투자할 때 반드시 세금을 생각해야합니다. 또한 앞서 적은 것처럼 상가는 다양한 평수에 대한 수요와 임대 시세파악이 중요합니다.
일반적으로 큰 평수보다는 작은 평수가 임대 수요가 더 많습니다. 낙찰 받고자 하는 상가가 대형평수라고 한다면 분할임대 전략도 고려해봐야합니다.
또한, 상가관리단 마다 업종제한이 있을 수 있으니 입찰 전에 미리 챙겨야합니다.
- 같은 건물내에 수학학원이 있다면 같은 수학학원은 못들어온다 등 이런류의 업종제한을 말합니다.
체납관리비 도 체크해야합니다. 공용부분만 낙찰자가 인수하면 됩니다. 그렇기 때문에 체납관리비 범위를 특정해야합니다. 체납 이자는 인수 안합니다.
관리비 채권소멸시효가 3년이기 때문에 해당 부동산에 압류가 가압류 등으로 조치를 안 했다면 3년치 관리비만 인수합니다.
대출
상가는 주택과 달리 대출 규제를 안받는 것이 장점입니다. 그래서 대부분 상가는 낙찰가 에 70~80% 나옵니다. 이렇게 대출한도가 잘나오니 월세 보증금만 잘 받아도 투자금 회수가 되는 것입니다. 이율도 주택이랑 비슷합니다.
대출 알아보는 방법은 관심 물건지 경매가 진행 될 때 법원에 가서 대출 상담사 명함을 받아오면 됩니다. 명함받으면서 사건번호 불러주고 대출한도 와 이율 에 대해서 알아봅니다.