상가쪼개기 3가지

상가쪼개기 2가지는 분할된 평수에 대한 수요파악과 분할비용 대비 월세 수익이 나은가를 파악하는 것입니다. 무턱대고 분할임대 상가쪼개기 하는 것보다는 쪼갯을 때 임대가 더 잘나가거나 월세수익이 좋아야 실익이 있기 때문입니다.

상가쪼개기

첫 번째는 분할 된 평수에 대한 수요파악입니다.

보통 상가 분할임대, 상가쪼개기 하는 이유는 대형평수라 임대수요가 풍부하지 않기 때문입니다. 그렇기 때문에 소형평수로 분할임대를 하는 것입니다.

다만, 상가 분할공사 하기전에 반드시 선행되어야 할 것이 소형평수 수요조사입니다.

소형평수 수요도 대형평수 수요 만큼 없다고 하면 분할공사 해봤다 이득이 될게 없고, 괜한 공사비만 날리게 되는 것이죠.

  • 공사는 크게 3가지입니다.
  • 칸막이 벽체 공사
  • 전기 분할 공사(천장등, 콘센트, 스위치, 전기계량기등)
  • 소방공사(천장 화재감지기, 스프링쿨러 등)
  • 해당 업체는 지역 + 위 키워드로 검색해서 선별합니다.

그렇기 때문에 분할 공사 이전에 반드시 소형평수 임대 수요를 파악하는 것이 중요합니다.

두 번째는 월세시세 파악입니다.

대형평수 월세시세랑 소형평수의 갯수를 더한 월세 시세를 비교하여 소형평수 월세가 더 많이 나와야 실익이 있습니다. 그래야 공사비도 충당이 되고 향후 상가를 매매로 팔았을 때도 제 값을 받고 팔 수가 있는 것입니다.

월세를 20~30만원만 더 받게 되면 향후 팔때 상가매매가가 2~3천만원 정도 더 올라가니 반드시 소형평수 월세시세가 더 나와야 상가쪼개기 득이 있는 것입니다.

세 번째는 대출 상환입니다.

지역마다 다르겠지만 소액 최우선 변제금이 있습니다. 일정 범위의 보증금 한도내에서 해당 상가가 경매로 진행된다고 하면 소액최우선 변제금 한도내에서 먼저 세입자에게 돈을 내어 주게 되어 있습니다.

그렇기 때문에 은행 쪽에서는 소형평수로 임차인이 많게 되면 향후 경매로 넘어간 상가에 대해 대출 채권 회수가 어렵게 될 수밖에 없죠.

그래서 은행쪽에서는 안전장치로 하나의 상가에 여러명의 계약서를 작성한 임차인이 있다고 하면 임차인 수 만큼 소액최우선변제금을 상환하라고 합니다. 안그럼 은행에서는 대출 연장을 안해주려고 할 것입니다.

그렇기 때문에 상가쪼개기, 분할임대 하기전에 반드시 추가 상환금액을 고려해야 합니다.

가장 좋은 것은 소액최우선변제금 만큼 임대 보증료를 받고 은행에 일단 상환하는 것도 방법일 수가 있습니다.

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