경매로 부동산을 낙찰받고 물어줄 돈이 있는지 없는지 판단기준이 되는 것이 말소기준권리 입니다. 즉, 부동산에 설정되어 있는 권리가 소멸되는가 안되는가 그 기준을 정하는게 말소기준권리 라고 생각하면 됩니다.
말소기준권리 뜻 찾는 법
말소기준권리 란?
말 그대로 말소가 되는 권리의 기준 권리를 뜻합니다.
말소기준권리보다 앞에 있으면 말소가 안되어 낙찰자가 인수해야 합니다. 권리에 따라서는 물어줄 돈이 생기게 되는 것입니다. 앞에 있다고 하여 선순위 권리, 인수되는 권리라고 합니다.
기준 권리보다 뒤에 있으면 소멸대상입니다. 따라서 낙찰자가 인수 안 해도 되고 물어줄 돈도 없게 되는 안전한 물건입니다. 뒤에 있다고 하여 후순위 권리, 말소되는 권리라고 합니다.
- 예외적으로 아래는 후순위라도 말소가 안되는 유의해야 합니다.
- 사해행위취소 가처분, 건물 철거를 위한 가처분, 진정한 소유권을 다투는 가처분, 예고 등기
그리고 기준권리 이후 소유권 이전도 마찬가지로 소멸대상이라 낙찰받아도 말소가 되어 인수 안 해도 되는 안전한 물건입니다.
종류와 예시
아래 처럼 총 7가지 종류가 있습니다. 은행에서 집 담보로 돈을 빌릴 때 잡히는 저당권이 그 예시입니다. 압류나 가압류는 채권의 예시입니다. 전세권은 전세권자가 경매를 신청하거나 배당을 요구했을 때에만 적용됩니다.
- 저당권, 근저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 경매개시결정등기, 전세권
임차권
임차권은 말소기준권리가 될수가 없습니다. 이사 때문에 임차권 등기를 해놓으면 대항력이 생겨 보증금을 지킬 수는 있습니다. 다만, 인 전입신고와 거주가 선순위여야만 됩니다.
해당 보증금 반환 목적으로 경매를 친다고 하면 경매개시결정이 기준권리가 되는 것입니다.
찾는 법
등기부 등본 갑구에서 찾으면 됩니다. 갑구에는 소유권에 관한 사항이 나옵니다.
여기에서 저당권, 근저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 경매개시결정등기, 전세권을 찾습니다.
찾았으면 해당 권리일의 접수날짜를 기준으로 앞에 권리를 확인합니다. 어차피 후순위는 특별한 경우가 아닌 이상은 대부분 말소이기 때문에 신경을 안써도 됩니다.
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