대항력 뜻은 낙찰자, 새로운 집주인에게 대항하여 나의 임대차 권리를 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 대항력이 있는 임차인은 적법하게 전입신고+실제거주로 대항력 성립요건을 갖춥니다. 반대의 경우는 대항력이 없는 임차인입니다.
대항력 있는 임차인과 없는 임차인 정리
가장 중요한 차이는 전입신고+실제거주 입니다. 위 두 가지를 챙겼다면 대항력이 있습니다.
다만, 경매로 인해 해당집이 매각이 된다고 하면 배당으로 임차인은 보증금을 돌려 받아야 하는데, 이때 중요한 것이 확정일자입니다.
경매를 친 은행 혹은 채권자의 권리설정일 보다 임차인의 전입신고+확정일자가 빨라야 우선변제권으로 해당 보증금을 가장 먼저 돌려받습니다.
- 은행 권리설정일은 집 담보로 대출일으킨 저당권 설정일입니다.
- 기타 채권자 권리설정은 압류 가압류 등이 있습니다.
- 임차인의 우선변제권은 확정일자와 연관 있습니다.
- 만약 전입신고는 빠른데 확정일자가 늦어 해당 보증금을 못돌려 받더라도
- 새로운 낙찰자에게 해당 보증금을 받을 때 까지 무상으로 지속 거주 할수 있습니다.
- 이유는 전입신고+거주가 경매를 친 은행, 채권자의 권리설정보다 빠르기 때문
전입신고+거주 요건을 못챙겨 대항력이 없는 임차인은 낙찰자에게 대항할 수가 없습니다. 집 비우라고 하면 짐 싸서 나가야 합니다.
- 이럴 때는 낙찰자에게 최대한 이사협조를 하여 조금이라도 이사비 부탁을 합니다.
- 낙찰자가 이사비 줄 의무는 없기 때문에 부탁을 하는 것입니다.
주의할 점은 대항력을 갖추고 있더라도 중간에 이사계획으로 전입을 빼면 안됩니다. 그때는 임차권등기를 해놓고 나가야 대항력 유지가 됩니다. 전입을 빼게 되면 대항력 상실이 됩니다. 전세권 설정을 해놓지 않는 이상 전세 임차인의 대항력도 마찬가지로 적용됩니다.
가족 전입신고도 대항력 인정됩니다.
임대차 계약 당시 가족이 전부 전입신고+거주를 함으로써 대항력을 갖췄다고 한다면, 임차인 본인만 다른데로 전입을 한다고 하더라도 나머지 가족들은 여전히 현재 집에 전입+거주를 하고 있기 때문에 대항력이 인정이 됩니다.
하지만 임대차 계약 처음부터 본인은 전입신고+거주 하지 않고 자녀만 대항력을 갖출 경우에는 대항력 인정판례가 없으니 참고바랍니다.
- 대게 이런 상황은 부모님이 자녀의 월세전세 집을 구해 줄때 발생합니다.
- 부모님 본인 명의로 임대차 계약을 하고 자녀만 전입신고+거주를 합니다.
- 이 때는 대항력을 인정한다는 판례가 없으니 주의하시기 바랍니다.
- 여건이 안된다면 전세권 설정이나 기타 저당권 설정 하는 방법도 있으니 참고 바랍니다.
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