경매 체납관리비 승계 책임 협상 입니다. 경매 제도에서 가장 불합리한 것이 미납관리비 인수 입니다. 우선 수익자라서 물 한방울, 전기 형광등 단 한번 도 써보지 않은 낙찰자에게 부담을 시킵니다. 법이 그러니 어쩔수 없습니다. 다만 인수 범위는 있습니다.
경매 체납관리비 승계 책임
인수 범위
- 3년치 체납관리비
- 공용 부분 관리비
- 미납관리비 이자
여기서 3년치는 채권소멸시효 가 3년 이기 때문입니다. 가령 비어 있는 기간이 5년 이었으면 3년치만 인수하면 되는 것입니다. 다만, 공실 2년차 에 체납관리비 를 이유로 압류 가압류 를 걸어놓았다고 하면 소멸시효가 연장이 되기 때문에 5년치 를 부담합니다.
상가 규모가 커서 상가관리단 형성이 되어 있고 관리가 잘되어 있는 상가라고 한다면 압류 나 가압류 가 걸려있을 것이기 때문에 공실 기간동안 의 모든 관리비를 부담해야 할 것입니다.
- 실제 어떤 상가관리단은 이미 경매 미납관리비 에 대한 확정판결을 받아 놓은 경우도 있습니다.
반대로 규모가 소규모로 관리단이 형성이 되어 있지 않고 상가 주인들이 직영으로 관리하는 곳이라면 압류 가압류 가 걸려 있지 않을 가능성이 크기 때문에 이 때는 3년치 만 인수하면 됩니다.
- 물론, 소규모 상가도 압류 가압류 가 걸려 있을 수도 있습니다.
- 해당 등기부를 떼어 확인합니다.
경우 에 따라서는 경매 체납리비 협의로 깍을 수도 있습니다. 실제 저의 경우에는 체납관리비가 150만원 정도 였는데, 협상을 통해 면제 받았습니다. 대신 옥상 방수에 대한 비용을 해당 상가 비율 만큼 납부했습니다.
경매 물건을 조사하다보면, 체납관리비 1000만원 미납 이런 문구를 볼 수가 있습니다.
대부분 1000만원 전부를 인수해야 하는 것으로 알고 있죠. 하지만 해당 1000만원이 공용 부분인지 전용 부분인지 이자포함인지 등 구체적으로 범위를 따져봐야합니다.
위와 같은 이유로 인해 실제 금액은 보다 낮은 경우가 많습니다.
실제 제가 지방소재지 상가 낙찰 받을 때 일입니다.
- 조사할 때는 전부 뭉뚱끄려서 1500만원 이라고 합니다.
- 조사에서 비 협조적으로 나오고 대충 그 정도로 알고 있으라 겁을 주며 얘기를 합니다.
- 하지만, 실제 낙찰 받고 관련 서류를 요청하니 이자 포함 금액입니다.
- 따져보니 800만원 정도 뿐인 것을 알수가 있었고 이 부분만 부담을 했습니다.
승계 책임
위에서 적은 것처럼 해당 범위는 낙찰자가 인수합니다. 법이 그렇습니다. 분명하게 형평성이 어긋나있는데도 말입니다. 경매로 싸게 낙찰 받았단 이유로 전기 수도 뭐 하나 써본적도 없는 사람에게 인수하게 합니다.
이런 것들을 보면 말이 법이지 정말 떼법이 아닐수가 없습니다. 실제 제가 형평성 이유로 위헌 소송제기도 했으나 법원에서는 싹 무시합니다. 결국에는 전부 납부할 수밖에 없었습니다.
이런 부분은 어쩔수 없이 투자자가 받아들여야 합니다. 국가를 대상으로 이길 수 있는 방법은 없기 때문입니다.
그래서 긍정적으로 생각한다면 체납관리비 로 인해 저가 낙찰이 되니 이런 부분으로 위안을 삼아야합니다. 미납관리비 가 없었더라면 고가 낙찰인데, 이런 부분이 있기 때문에 저가 낙찰이 되니 그려러니 생각해야 속이 편합니다.
지금까지 경매 체납관리비 승계 책임 협상 에 대해 알아봤습니다.