경매 시장은 경쟁입찰 입니다. 그렇기 때문에 경매물건 볼 때 항상 이 경쟁률을 생각해야 합니다. 이 경쟁률 을 고려 하면서 경매물건 보는법 보기 를 해야 시세 보다 저렴하게 살 수있기 때문입니다.
경매물건 보는법 보기
앞서 경쟁률을 고려 해야 한다고 했습니다. 당연하게 경쟁자가 많아 너도 나도 사려고 하면 해당 가격이 오르게 되어 있습니다. 그러면 저가로 살 수가 없는 것입니다. 그래서 경쟁률이 낮은 쪽으로 입찰을 해야 하는 것입니다.
아파트를 예를 들어봅니다.
아파트는 대한민국 누구나 좋아합니다. 그렇기 때문에 당장 법원에 가서 보면 아파트 입찰이 보통 20~30명 정도 몰립니다. 당연히 시세보다 싸게 살 수는 없습니다.
낙찰가를 보면 급매가 보다 비싸게 낙찰 되는 경우도 있습니다.
경쟁률을 생각합니다.
어떻게 하면 아파트라도 경쟁률이 낮은 쪽으로 갈지를 고민해보는 것이죠. 답은 매우 간단합니다. 서울 두도권 입지가 좋은 역세권, 선호도가 좋은 중형 아파트, 등 이런 장점만 있는 아파트를 피하는 것이죠.
다시 말해 사람들이 좋아 하는 쪽에는 경쟁이 많이 몰리니 비선호 아파트쪽으로 가면 경쟁이 낮아 저가에 살 수가 있는 것입니다.
그렇다면 비 선호, 사람들이 좋아 하지 않는 조건의 아파트는 무엇일까요? 위 선호 아파트의 반대입니다. 저층 아파트는 승강기 이용이 불편한 노인세대, 층간 소음 부담이 있는 애들 키우는 세대, 유치원 등 한테는 선호 됩니다.
이런 식으로 어느정도 아파트가 단점이 있어야 한다는 것입니다. 다만, 그 단점을 보완하는 대책이 있어야 합니다.
위 저층아파트의 단점은 저층이라 소음에 취약하다는 것이 단점입니다.
이런 단점 때문에 다른 층수 아파트보다 저렴합니다. 가격 싼게 장점이죠. 그리고 선호 되는 특정 세대도 있고요.
이렇게 단점 있으면 해당 단점을 커버할 수가 있는 장점이 있어야 한다는 것입니다.
이렇게 경쟁률, 해당 경매 물건의 장점 단점을 고려하는 것이 진정한 경매물건 찾는법 검색방법 입니다.
경매물건 매매 가 쉽지가 않습니다. 왜냐하면 이미 해당 부동산에 경매개시결정 등기가 되어 있고, 등기부에 압류나 저당권등이 잔뜩 걸려 있기 때문입니다.
경매물건 취득세 는 아파트 빌라 3% 정도 이며, 상가 5% 입니다. 여기에는 등기업무 하는 법무사 비용 포함입니다. 양도소득세 도 일반 부동산 세율 적용입니다.
주거용 건물 개인 기준 1년 안에 팔면 50~60% 이며, 법인은 양도소득세 라는 세금이 없기 때문에 주택에 대한 특별부가세 20% + 법인세 10% 총 30% 입니다.
권리분석은 를 기준으로 선 순위면 인수하고 후 순위면 말소입니다. 안전하게 경매투자를 하려면 말소 되는 물건들만 보면됩니다.