가장 임차인 색출 3가지는 직접 임차인과 대면하여 진정한 선순위 임차인인지 가려내는 것과 해당 집에 처음 대출 해줬을 때 선순위 임차인이 있었는지 직접 은행에 물어보는 것입니다. 그 외에 옆집이나 관리소 탐문조사가 있습니다.
가장 임차인 색출 2가지
가장임차인이 문제가 되는 것은 선순위 임차인입니다. 후순위라면 해당권리는 말소되어 경매로 집을 낙찰받아도 물어 줄 돈이 없기 때문에 큰 문제가 되지 않습니다.
하지만, 악질적으로 고의적으로 경매를 방해하여 본인의 이득을 챙기려는 일부 임차인들이 있기 때문에 경매 입찰 할 때 주의가 필요합니다.
- 만약, 고의적으로 경매 진행을 방해 할 경우 입찰방해죄가 성립되기 때문에 임차인과 대면할 때 압박카드로 사용 합니다.
첫 번째는 해당 집에 직접 방문하여 임차인을 만나는 것입니다. 진정한 선순위 임차인이라면 본인의 돈을 못 돌려 받을 걱정이 클 것입니다. 진정한 임차인이라면 대게 만나줍니다. 그래서 이런저런 사정도 얘기하며 속 사정을 알수가 있는것이죠.
문제는 일부러 피하는 케이스가 의심스럽습니다.
물론, 살고 있던 집이 경매로 넘어가 속상하고 돈도 떼이고 해서 심한 마음고생으로 외부인을 아예 안만나는 경우도 있긴합니다. 하지만 대게 경매집들이 하루 빨리 낙찰 되어 본인의 돈을 받고 나가고 싶어 하기 때문에 대다수는 쉽게 만나줍니다.
그래도 안만나준다면 집 앞에서 나올 때까지 버티기(형사들이 용의자 잡을 때 수법 비슷)를 합니다.
두 번째는 해당 집을 대출했을 당시 은행에 직접 전화해서 선순위 임차인이 있었는지를 물어봅니다. 1금융권이나 대형은행들은 개인정보 핑계로 가르쳐주지 않을 가능성이 높습니다. 그래도 가르쳐 주는은행도 있으니 반드시 확인해야합니다.
은행에서 확인이 안된다면 대출금액과 선순위 임차인의 보증금액을 추정을 해봅니다.
- 대출 당시 집이 1억 시세 였다면 은행에서는 보통 50~60% 대출을 해줍니다.
- 당연히 선순위 임차인이 있다면 그 보다 더 한도가 줄며, 심지어는 대출 거절이 나오죠.
- 그렇다면 5천만원~6천만원이 대출입니다.
- 등기부에는 채권최고액으로 실제 대출금액보다 120~130%가 잡힐 겁니다.
- 여기에 임차인의 보증금을 더해봅니다.
- 만약 임차인 보증금이 5천만원이라고 한다면 가짜일 가능성이 있습니다.
- 보통 은행에서는 선순위 임차인이 시세 절반만큼의 보증금이 있다면 대출거절이 나옵니다.
- 아니면 그보다도 훨씬 한도를 줄여 대출을 해주기 때문입니다.
같이 보면 좋은글